どうも、サラリーマンブロガーの匠（@takuchan_PT）です。
『できるだけお得に持ち家が欲しいな』、『でも持ち家は本当に資産になるのかな』『将来お金の心配をしたくないな』など、マイホームを夢見る人たちはこんなことを思っているんではないでしょうか。
以前、無駄に保険を契約して100万円の損をしたという記事を書きました。
人生の三大出費の一つ、“保険”で失敗をして以来、商品の特性を知らずに資金を動かすのは良くないな再認識しました。
ということで、賃貸に住み続け今まさに持ち家を買おうかどうかとても悩んでいる僕が『持ち家がいいか、賃貸がいいか』について調査したことを話していきます。
この記事では持ち家を購入することで『資産の分散』がどうなってしまうのかなどまで話していますので、お時間の許す方は最後までお付き合いください。
では始めましょう。
このページのもくじ
持ち家を安く買う方法
結論、新築物件を買うことは避けましょう。
というのも、新築物件は契約書にサインした瞬間に資産価値が2-3割減になるからです。
つまり、3000万円の物件なら買った瞬間に2000万円になるということです。
ということで、持ち家を安く買うには以下の3点がポイントです。
❶中古物件を購入する
❷値切り交渉をする
❸リフォームをする
中古物件を購入する
冒頭にも記した通り、新築物件は契約書にサインした途端に中古物件になります。
それだけならいいのですが、資産価値が2-3割も暴落します。
そんな急に資産価値が暴落する理由は不動産屋さんの手数料が抜かれるからです。
本当にいい物件（土地価格が上昇する立地）なら、売りたいときに資産価値が上がっていることもあるそうです。
ですが、素人にそんなお宝物件は舞い込んでこないのが実際です。
例えば、不動産会社の前に貼っている広告やポストに投函されている広告、さらに電車の中に貼ってある広告とかです。
その他にも、あなただけに特別に…的なやつもです。
「中古物件なんて嫌だ」という人は結構多いと思います。
ですが、嫌と思う人が多いということはそれだけ安い物件がある可能性が高いということです。
不動産に無知な人のところに入ってくるお得そうな不動産の新築情報は、ほとんど損をするので本当に要注意です。
ということで、不動産情報を探すなら投資用の物件サイトから探してみましょう。
街中の不動産会社に流れる前のお宝の中古物件に巡り合える可能性も高いので、気になる人は以下のような不動産投資専門サイトをチェックしてみましょう。
値切り交渉をする
不動産では買値が低値であればあるほど有利になるのは言うまでもありません。
売り手の値段を鵜呑みにして、購入すると損をする可能性が高。
少し考えればわかると思いますが、売り手の立場からしたらできるだけ高く売りたいですよね。
ということは、最初につけている値段は少し高めに設定されている可能性が高いです。
なので、値切り交渉はすべきです。
こんな条件だと値切りしやすかったりします。
- すぐに入居する
- 指値の値段をすぐに支払う
- 売り手が売り急いでいる
欲しい物件があれば少しリサーチして、いちど値切り交渉をしてみましょう。
もし相手方が難色を示しても、しばらくリサーチを続けてみてください。
なかなか売り手が付かず相手方が値段を下げだせばよりこちらに有利に交渉は進めれると思います。
リフォームする
「中古物件なんて嫌だ」という人は結構多いと思います。
多くの人は「嫌」と思っているということは、逆を言えば安く買えるチャンスということです。
中古物件を安く買って、リフォームすれば新築同様になります。
というのも、実際に中古物件をリフォームしたところに住んでいる友人がいますが、中は新築同然でした。
ちなみに僕の住んでいる賃貸でも、リフォームに近いことが一度ありました。
今住んでいる賃貸で洗面台がダメになったので大家さんに修理をお願いしました。
すると古びた洗面台でしたが、全く新しい洗面台に交換していただき、洗面台だけ新築同様となりました。
外見が古い建物でも、内装は新築という賃貸の物件は最近増えてきていると思います。
ということで、持ち家をできるだけ安く購入するのであれば、中古物件を安値で購入して内装をリフォームするといいでしょう。
資産になる持ち家の特徴
資産になる持ち家になるのは、資産価値の高い家です。
持ち家を購入するほとんどの人が、持ち家＝資産と勘違いしています。
でも実際に、持ち家が資産になる確率は限りなく低いと言われています。
というのも、持ち家に資産価値がないからです。
資産価値がないということは、お金を生み出さないということです。
多くの場合は持ち家の購入は負債になります。
ここで言う資産価値というのは、住みたいかどうかは関係ありません。
資産になりやすい持ち家にはこんな特徴があります。
- 地価の上昇しやすい地域の物件
- 欲しい人が多いけど供給量が少ない物件
なので、1億円の家でも購入した途端に地価が急落してしまい5000万円の物件になれば、5000万円の損をしてしまいます。
すなわち、資産価値の低い家ということになります。
逆に、2000万円で購入した家が3000万円で売却できれば1000万円の売却益を生み出してくれているので、資産価値が高い家となります。
また、3500万円でローンを完済した家が資産になるかと言われれば、もし固定資産税や修繕費など支出ばかりであればその家は資産ではなく負債となります。
持ち家を購入した人たちや不動産会社が「持ち家は資産になりますよ」という言葉は“嘘”なので、鵜呑みにするのはとても危険なので気をつけましょう。
持ち家を買うことは、ずばり不動産投資
あまりピンとこない人が多いと思いますが、持ち家を購入することは不動産投資をしていることと同じです。
（要は不動産を購入して、誰かに貸さずに自分で住んでいる状況と同じということです。）
多くの人は35年のローンを組んで持ち家を購入していると思います。
ということは、住宅ローンを組んだ途端に資産の多くを不動産に投入したといっても過言ではありません。（預貯金が莫大にあってそのお金を他のことに運用している人は例外です）
資産を運用する際には“タマゴを一つの籠に盛ってはいけない”というのが一般常識です。
ですが、持ち家を購入しローンを組む人の大半が資産の分散しておらず、半分以上の資産が不動産という状態となっています。
つまり、土地の価値が上昇し不動産価値が上昇しない限り、資産の増加は見込むことが難しい状況です。
また住宅ローンは借金を組んでいる状況なので、負債を多く抱えた状態であり、その後の人生は借金返済のための生活になるということです
ただ、借金返済のための労働をしてもローン完済する頃には以下のような状況になる可能性があります。
- 不動産価値が下落し、資産が減衰する
- 人的資産が減少し、収入が減ってしまう
- 不動産以外の資産運用ができず、老後資金が不足する
持ち家が残ったとしても、35年のローンを完済したころには修繕する場所もかなり多く出てくることが予測されます。
さらに35年ローンは完済していても、投資や預金などの資産分散ができておらず、老後資金が不十分となる可能性もあります。
ここに追い打ちをかけるように年金制度の破綻があれば、一気に生活は困窮を極めることになるかもしれません。
将来の住処として購入した持ち家（不動産）が将来の生活を苦しめることになりかねないということです。
ということで、持ち家を購入する場合は、不動産だけに資産のポートフォリオが固まってしまうことに気づくことが必要です。
もし可能であれば、家族で協力して人的資本を最大限に生かし収入を増やせるだけ増やして、株式や債券などへのリスクヘッジもできるように準備した方がいいと思います。
ここでどちらか片っぽが働かず、専業主婦（夫）なんて考えていれば、必ず痛い目を見る日が来るので要注意です。
まとめ｜持ち家がいいか、賃貸がいいか
本記事は以上になります。
持ち家か賃貸かの論争は後に立ちません。
ですが、資産を全体的にみるならば、ポートフォリオが不動産に固まってしまう人たちは持ち家を購入すべきでないと思います。
つまり、人的資本が低く生涯賃金が多くない人は賃貸に住んだ方がお得、というのが僕の結論です。
もちろん持ち家に住むことで心理的に満たされて、今の生活の楽しみが増えることで充実するのであれば、そういう選択肢もありだとおもいます。
とはいえ、人生100年と言われている現代において借金をしてまでの持ち家購入という大きなリスクをとる必要があるのかも疑問です。
リスクをしっかり分散して安値で購入するのが、不動産購入の最適解なんじゃないかと思いました。
リスクを減らすためには人的資本を高めて生涯賃金を高くすること、不動産以外の株式や債券への投資を行っていくことが必要です。
この記事が将来お金の心配をしたくない、そんなあなたの助けになれれば幸いです。
僕のブログでは【サラリーマンのお金の管理・貯金方法を発信中！！】と題して、お金の管理のこと、マネーリテラシーに関すること、働き方に関することや暮らしのことを発信しています。
気になる方は人気記事のリンクを張っていますのでよろしければそちらにも遊びに来てください。
最後までご覧いただきありがとうございました。
